Antes de hablar de estrategias de puja, posesión o cargas, hay que dominar el vocabulario básico de las subastas. En el primer episodio del podcast repasé, de forma sencilla y sin tecnicismos, los conceptos que vas a ver una y otra vez en cualquier subasta: qué es una subasta, una hipoteca o un embargo, para qué sirve la nota simple, qué es el tipo de subasta, cómo funciona el depósito y por qué no recomiendo la reserva de postura. Este artículo es la primera parte del glosario; la segunda parte está aquí.
El episodio se grabó en 2024. He actualizado el artículo a octubre de 2026 para incluir los cambios de la reforma de la Ley Orgánica 1/2025, que hoy convive con el régimen anterior según la fecha de inicio de cada procedimiento.
Escucha el episodio completo:
En resumen
- Una subasta es una venta pública forzosa de un bien para pagar una deuda: el banco no «quita» la casa, la vende el juzgado.
- Hipoteca y embargo no son lo mismo: la hipoteca se inscribe desde el principio; el embargo llega después, como anotación preventiva.
- Sin nota simple o certificación de cargas no se puja: si el valor de subasta no coincide con la tasación, sospecha de cargas previas.
- El depósito es del 5 % o del 20 % según el régimen del procedimiento: hoy conviven las reglas anteriores y las de la LO 1/2025.
- Evita la reserva de postura salvo motivo claro: tu depósito puede quedarse bloqueado meses.
1. Qué es una subasta
Una subasta no es más que una venta pública forzosa de un activo para pagar un pasivo. Ocurre cuando una persona o una empresa no paga voluntariamente su deuda y un juzgado o una administración ordena vender sus bienes para que el acreedor cobre.
2. «El banco le ha quitado la casa a mi vecino»: por qué no es así
Es una frase que escucho constantemente, y es un error. La casa era de tu vecino, que la compró con una hipoteca. Cuando dejó de pagar, el banco reclamó su dinero por la vía judicial y, tras un procedimiento largo (los juzgados en España no son rápidos), el juzgado sacó la vivienda a subasta pública.
Si nadie pujó lo suficiente, el banco pudo terminar adjudicándose la vivienda. Pero el banco no quiere pisos, quiere su dinero: es un actor más del procedimiento. Por eso, si tienes problemas para pagar tu hipoteca, lo más sensato suele ser plantearte vender antes de entrar en impagos, en lugar de malvender en una subasta.
3. Qué significa que una subasta quede desierta
Que nadie ha pujado. Pasa mucho cuando la deuda reclamada y la tasación son muy altas, como en las hipotecas firmadas en plena burbuja (2008-2012) o en muchas subastas de la Sareb, cuyo valor de subasta está muy por encima del mercado.
Qué ocurre después depende del régimen aplicable. En los procedimientos anteriores a la reforma, el acreedor podía pedir que se le adjudicara el inmueble tras una subasta desierta. En los procedimientos sujetos a la LO 1/2025, ya no puede: si quiere el inmueble, tiene que pujar como los demás. En las subastas de Hacienda con deudas pequeñas, a veces a la Administración no le compensa quedarse el bien.
4. Qué es una hipoteca
Es un préstamo que debes devolver con intereses y en el que, como garantía, la vivienda queda gravada desde el primer día. Si no se paga, el acreedor tiene derecho a ejecutar esa garantía. Todo el mundo conoce el concepto, pero hay muchos detalles técnicos que pocos miran y que son clave en las subastas, como la valoración para subasta que aparece en la escritura.
5. Qué es un embargo
Un embargo es una medida cautelar que recae sobre los bienes del deudor para garantizar que pague lo que debe a su acreedor. En resumen: es una medida para asegurar el cobro.
6. Diferencia entre hipoteca y embargo
La hipoteca existe desde el principio: cuando compras con hipoteca, el banco inscribe la garantía en el Registro de la Propiedad y esa inscripción ya da publicidad suficiente de la carga. El embargo llega después, cuando aparece una deuda: normalmente de Hacienda, de un ayuntamiento (por ejemplo, IBI impagado) o de otro acreedor, que no puede hipotecar tu casa, pero sí embargar los bienes que tengas a tu nombre.
La Administración suele empezar por los bienes de menor valor, pero si solo tienes una vivienda, puede acabar en subasta por una deuda pequeña. He visto subastas de viviendas habituales por deudas de 500 € con Hacienda.
7. Cómo saber si una vivienda tiene un embargo
Por la anotación preventiva de embargo, el aviso público que se inscribe en el Registro de la Propiedad (o en el registro correspondiente si es un bien mueble, como un vehículo). Por eso hay que revisar siempre la nota simple o la certificación de cargas del activo que te interesa.
Tengo clientes que llegan «rebotados»: no analizaron bien la nota simple y están a punto de perder depósitos de 5.000 o 10.000 €. Revisar la documentación registral es una de las partes más importantes de mi trabajo.
8. Cuánto dura una subasta
Las subastas del Portal del BOE duran 20 días naturales desde su apertura. En el régimen anterior, si alguien puja en la última hora, el cierre se amplía una hora más, y así sucesivamente (hasta un máximo de 24 horas). Me ha tocado pujar hasta las seis de la mañana en subastas sin tramos mínimos entre pujas.
Con la reforma de 2025, en los procedimientos sujetos al nuevo régimen las pujas son secretas hasta el cierre, así que esa «guerra de última hora» cambia. Revisa siempre las condiciones de cada subasta en el portal.
9. Dónde encontrar subastas
La gran mayoría están en el Portal de Subastas del BOE (subastas.boe.es). Una pequeña parte se publica en la web de la Seguridad Social, y hay otras dispersas en webs de entidades especializadas en liquidaciones concursales y de algunos organismos públicos. Mi consejo es centrarse en el BOE, donde se concentran decenas de miles de subastas al año.
10. Qué tipos de subasta hay en el BOE
La mayoría son hipotecarias, pero también hay subastas por embargo, voluntarias, notariales, concursales y de Hacienda, cada una con sus reglas. Lo explico con más detalle en tipos de subasta en España.
11. Qué se subasta
Sobre todo inmuebles: pisos, casas, plazas de garaje, solares, locales y naves. Pero se subasta de todo: vehículos (que no recomiendo, porque muchos están dañados o modificados), existencias de empresas en concurso, acciones, marcas… Con clientes he llegado a comprar una yeguada y barcos: yo no soy experto en caballos ni en barcos, pero sí en la parte documental y en tratar con el juzgado.
Una oportunidad poco explotada son las fincas rústicas: muchas quedan desiertas porque casi nadie sabe valorarlas bien.
12. Qué es la nota simple
Es un documento que resume la situación jurídica de un inmueble según el Registro de la Propiedad: titulares, cargas, embargos… Sin nota simple no se puede analizar una subasta ni pujar con seguridad. No es lo mismo que la certificación de cargas, que veremos en otro capítulo.
Normalmente el Registro sube la certificación al expediente de la subasta, pero no siempre. Si necesitas una nota simple actualizada, puedes pedirla online en la web de los Registradores por unos 9 € y suele llegar en 24 horas, o presencialmente en el Registro por menos dinero. Evita los intermediarios: cobran más por lo mismo.
13. Tipo de subasta, tasación y un truco rápido
En las ejecuciones hipotecarias, la tasación es la que se fijó al firmar la hipoteca: la escritura incluye una cláusula de valoración a efectos de subasta. Ese valor es clave, porque sobre él se calculan los porcentajes que determinan si el juzgado aprobará una puja. En las subastas por embargo, la tasación sale de una pericial dentro del procedimiento y suele estar más actualizada.
El tipo de subasta sería el valor que resulta tras descontar de la tasación las cargas anteriores. De ahí sale mi truco para filtrar rápido: si el valor de subasta es distinto de la tasación, casi siempre hay cargas previas. No te fíes solo de eso, pero es un buen primer filtro. Yo dedico los lunes a filtrar subastas y este indicador me ahorra mucho tiempo.
Si quieres profundizar en los porcentajes de adjudicación, lo explico en cuánto pujar en una subasta.
14. Tramos entre pujas
Los tramos son el importe mínimo en que hay que superar la puja anterior. Los fija el juzgado o la administración que convoca la subasta. Cuando se olvidan de ponerlos y alguien puede subir un euro a falta de diez minutos, la subasta se alarga sin fin.
15. El depósito
Es la cantidad que hay que consignar para poder pujar. Aquí conviven dos regímenes:
- Procedimientos anteriores a la reforma: el 5 % del valor de subasta.
- Procedimientos sujetos a la LO 1/2025: el 20 % del valor de subasta en inmuebles, con un mínimo de 1.000 €.
Se constituye en segundos desde el portal, con un banco colaborador del BOE (los habituales: Santander, BBVA, Bankinter…). Mi consejo es hacerlo el día antes de pujar, no el primer día de la subasta: ese dinero queda inmovilizado en la cuenta del juzgado y no te está rentando. A mí solo me falló una vez en cientos de depósitos, y me quedé sin pujar por un piso muy bueno en Benidorm. Si no ganas, normalmente te lo devuelven en uno o dos días, salvo que hayas hecho reserva de postura.
16. Reserva de postura
Es una opción que te ofrece el portal al constituir el depósito: dejar tu puja «en cola» por si el mejor postor no paga. Si eso pasa, te adjudican a ti. El problema es que tu depósito queda retenido hasta que se resuelve: tuve un cliente que la marcó por error y tuvo 60.000 € parados durante meses.
Mi recomendación es no marcarla salvo que tengas un motivo claro. Con la reforma de 2025, en el nuevo régimen la reserva se limita al siguiente postor, lo que agiliza la devolución del resto de depósitos.
17. Quiebra de subasta
Hay quiebra cuando el mejor postor no paga el resto del precio. Pierde el depósito, que se destina a reducir la deuda, y la adjudicación pasa al siguiente postor con reserva, si lo hay.
Ojo con un fraude que se ve de vez en cuando: un postor puja bajo y hace reserva, y un cómplice puja una cifra desorbitada para echar a los demás y luego no paga. Es una conducta ilegal y perseguida penalmente, y ya se ha condenado a varias personas por ello. Si detectas algo así, denúncialo.
18. Cantidad reclamada
Es lo que el acreedor reclama al ejecutado en el procedimiento. La experiencia dice que, si tu puja no cubre al menos esa cantidad, es muy difícil que acabes adjudicándote el inmueble: el acreedor (muchas veces un fondo que compró la deuda con un gran descuento) tiene margen e interés para pujar hasta cubrir lo que se le debe.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre una hipoteca y un embargo?
La hipoteca es una garantía que se inscribe desde que compras la vivienda con el préstamo. El embargo aparece después, cuando existe una deuda impagada, y se anota en el Registro como anotación preventiva de embargo.
¿Cuánto hay que depositar para pujar en una subasta judicial?
Depende del régimen del procedimiento: el 5 % del valor de subasta en los anteriores a la reforma y el 20 % (mínimo 1.000 €) en los inmuebles sujetos a la Ley Orgánica 1/2025. Compruébalo siempre en el edicto.
¿Recupero el depósito si no gano la subasta?
Sí. Normalmente se devuelve en uno o dos días, salvo que hayas marcado la reserva de postura, en cuyo caso queda retenido hasta que el mejor postor pague.
¿Cómo detecto rápido si una subasta tiene cargas anteriores?
Un primer indicador es que el valor de subasta sea distinto de la tasación. Después hay que confirmarlo siempre con la nota simple o la certificación de cargas.
¿Quieres pujar con garantías?
En Mister Subastas analizamos la subasta que te interesa (cargas, posesión, deudas y estrategia de puja) y te acompañamos en todo el proceso.
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La información de este artículo tiene carácter general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión para un caso concreto.
Entrada creada con IA a partir del episodio 1 del podcast de Mister Subastas, resumiendo lo más importante.