Real Decreto-ley 29/2026: qué cambia (y qué no) para el inversor particular en subastas

El 7 de octubre de 2026 el BOE publicó el Real Decreto-ley 29/2026, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, en vigor desde el día siguiente. Llega apenas unos días después de que el Congreso no convalidara el RDL 26/2026, del que recupera buena parte del contenido y amplía algunos plazos.

Los titulares que han circulado estos días —«el Gobierno limita las compras en subasta», «se acabaron los chollos»— generan más inquietud que claridad. En este artículo analizamos, con el texto de la norma en la mano, qué preceptos afectan realmente a quien invierte en subastas judiciales y en vivienda con descuento, y cuáles no le afectan en absoluto.

Resumen en cuatro ideas

• El límite del 70 % no se dirige al inversor particular. Afecta a fondos y entidades que se dedican a comprar inmuebles o carteras de préstamos impagados con descuento, a las personas jurídicas que sean grandes tenedoras y a las sociedades de su grupo. Las personas físicas no aparecen entre los sujetos afectados.
• Solo se limita la compra de vivienda. Locales, naves, suelo y demás activos no residenciales quedan fuera, igual que las compras de vivienda por el 70 % de su valor de mercado o más.
• Cambia el comportamiento de los grandes actores en subasta. Bancos y fondos ejecutantes tendrán más dificultades para quedarse viviendas baratas, lo que previsiblemente se traducirá en más cesiones de remate y más producto para el comprador final.
• La norma es provisional. Tiene que ser convalidada en un plazo de 30 días y podría modificarse si se tramita como proyecto de ley. Actualizaremos este artículo en cuanto haya novedades.

Qué es el Real Decreto-ley 29/2026

Se trata de un paquete amplio de medidas sobre vivienda (fiscalidad, alquiler, desahucios, grandes tenedores…). Para quien invierte en subastas son relevantes, sobre todo, cuatro bloques:

1. Artículo 1: limitación de determinadas adquisiciones de vivienda por debajo del 70 % de su valor de mercado, hasta el 31 de diciembre de 2030.
2. Artículo 2: suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, también hasta 2030.
3. Artículos 4 y 5: nuevas exigencias para acreditar la condición de gran tenedor y para la demanda de ejecución hipotecaria (artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
4. Nuevo artículo 25 bis de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario: nuevas reglas para la compraventa de préstamos hipotecarios.

La limitación del 70 %: a quién afecta

El artículo 1 establece que determinados sujetos «tendrán limitada» la adquisición de una vivienda, a título gratuito u oneroso, cuando la contraprestación sea inferior al 70 % de su valor de mercado. Ese valor lo fija una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España, independiente de las partes, en la fecha del acuerdo vinculante, y el informe debe aportarlo el comprador.

Sujetos afectados

• Entidades «dedicadas», con o sin personalidad jurídica, a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación. Es el perfil típico de los fondos de inversión en deuda e inmuebles adjudicados.
• Personas jurídicas que sean grandes tenedoras: titulares de más de diez inmuebles urbanos residenciales o de más de 1.500 m² construidos de uso residencial (sin contar garajes y trasteros). En zonas tensionadas, la comunidad autónoma puede rebajar el umbral a cinco inmuebles.
• Sociedades del mismo grupo que las anteriores, o que actúen por su cuenta. Es una cláusula antielusión: crear una sociedad instrumental no evita la limitación.

Quién queda fuera

De la lectura del precepto se desprende que la persona física no es sujeto de esta limitación, aunque tenga muchas viviendas. Tampoco lo es la sociedad patrimonial pequeña que no alcance la condición de gran tenedora y que no pueda considerarse «dedicada» a esta actividad.

Conviene matizar que expresiones como «dedicada» o «precio claramente inferior» son conceptos jurídicos indeterminados: la norma no fija cuántas operaciones ni qué histórico convierten a una entidad en «dedicada». Si invierte a través de una sociedad con un volumen relevante de compras con descuento, merece la pena revisar su caso concreto.

Qué se limita exactamente

• Solo viviendas. No se ven afectados locales, oficinas, naves, garajes sueltos, suelo ni fincas rústicas.
• Solo por debajo del 70 %. Comprar por el 70 % del valor de mercado o más está permitido para cualquiera.
• Se computa toda la contraprestación: el precio, las deudas que asume el comprador y otras ventajas patrimoniales.
• No se limita la compra del crédito en sí, sino la adquisición de la vivienda.

Un apunte importante: el texto dice «tendrá limitada», no «queda prohibida», y no establece expresamente si la operación es nula, si se deniega la inscripción o quién debe controlarlo (notario, registrador o letrado de la Administración de Justicia en la subasta). Habrá que esperar a ver cómo se aplica en la práctica.

Excepciones

La limitación no se aplica, entre otros supuestos, a los entes públicos de vivienda social; a las adquisiciones destinadas a vivienda habitual a precio asequible o social durante un periodo mínimo; a residencias sociosanitarias o para colectivos vulnerables; y a las compraventas formalizadas en escritura pública antes del 8 de octubre de 2026. Ojo: un contrato de arras o un documento privado firmado antes de esa fecha, pero sin escritura, no está protegido por esta excepción.

Qué pasa en las subastas judiciales

Este es el punto que más interesa a nuestros lectores.

La norma prevé una excepción para las adquisiciones derivadas de procedimientos de ejecución, pero condicionada a que la entidad ejecutante esté adherida a un futuro Código de Buenas Prácticas y lo cumpla. Ese Código todavía no se ha aprobado, y el propio decreto aclara que la excepción no funcionará hasta entonces.

En consecuencia, hoy por hoy, un banco, fondo o gran tenedor persona jurídica no puede adjudicarse una vivienda en subasta por menos del 70 % de su valor de mercado, ni como postor ni como ejecutante.

Para el inversor persona física la situación es distinta: al no ser sujeto del artículo 1, puede seguir pujando y adjudicándose viviendas por debajo de ese porcentaje, con las reglas habituales de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Un detalle clave: el 70 % se mide sobre el valor de mercado, no sobre el valor de subasta

El valor de subasta suele ser el de tasación fijado en la escritura de hipoteca, que en muchos casos tiene años y no coincide con el valor real actual. Por eso, que una puja supere o no el 70 % del valor de subasta no dice nada sobre el límite del decreto, que se mide con una tasación de mercado actualizada. Pongamos un ejemplo sencillo:

• Vivienda con valor de subasta de 250.000 € y valor de mercado actual de 200.000 €.
• El umbral del decreto es el 70 % de 200.000 €: 140.000 €.
• Si un fondo se la adjudica por 150.000 € (el 60 % del valor de subasta), cumple el límite. Si lo hace por 125.000 € (el 50 %), quedaría limitado.
• Un particular podría adjudicársela por 125.000 € sin que el decreto le afecte.

La cesión de remate gana protagonismo

En la cesión de remate (artículo 647.3 LEC), el ejecutante puja reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero, y la adjudicación se documenta a favor de ese tercero, que es quien adquiere la vivienda.

Si el cesionario es una persona física no sujeta al artículo 1, la lógica de la norma apunta a que no le afecta la limitación. Esto abre un escenario previsible: los ejecutantes que no puedan quedarse la vivienda barata tendrán incentivos para pujar por encima del 70 % y ceder el remate a compradores finales, incluso asumiendo pérdidas. Para el pequeño inversor puede traducirse en más oportunidades de cesión de remate en los próximos meses.

Dos advertencias:

• Si el cesionario es una sociedad del grupo del fondo o actúa por su cuenta, la limitación le alcanza igualmente.
• Es una interpretación razonable del texto, pero todavía no hay práctica judicial consolidada. Antes de cerrar una cesión de remate, conviene analizar la operación concreta.

La posesión: suspensión de desahucios hasta 2030

El artículo 2 regula dos regímenes de suspensión cuando el ocupante es una persona vulnerable sin alternativa habitacional:

• Si el demandante es una entidad «dedicada» de las del artículo 1, el juzgado suspende el procedimiento hasta el 31 de diciembre de 2030, aunque haya sentencia, siempre que el lanzamiento no se haya practicado.
• Si el demandante es otra persona (por ejemplo, un particular), se prevé una suspensión con revisión periódica y una duración máxima de tres años, con mecanismos de compensación a favor de las personas físicas propietarias.

Para el inversor esto refuerza algo que siempre recomendamos: analizar la situación posesoria antes de pujar. Quién ocupa la vivienda, si es el deudor ejecutado, un inquilino o un tercero, y si puede tratarse de un hogar vulnerable son factores que pueden alargar mucho los plazos y deben reflejarse en el precio máximo de puja.

Además, la demanda de ejecución hipotecaria deberá indicar ahora si el inmueble es la vivienda habitual del deudor y si el ejecutante es gran tenedor. Esa información, cuando esté disponible en el expediente, será un dato muy útil a la hora de estudiar un lote.

Compra de créditos hipotecarios (NPL): nuevo artículo 25 bis

Para quien invierte comprando préstamos hipotecarios impagados, el decreto incorpora un nuevo artículo 25 bis a la Ley 5/2019, aplicable a las cesiones realizadas desde el 8 de octubre de 2026, aunque el préstamo sea anterior. A diferencia del artículo 1, esta regla afecta a todos los compradores de crédito, grandes y pequeños. Sus puntos principales son:

• El deudor mantiene frente al nuevo titular las mismas excepciones y defensas que tenía frente al banco, incluida la compensación.
• Los códigos de buenas prácticas a los que estaba adherido el banco cedente siguen aplicándose tras la cesión.
• Se debe informar al deudor de la cesión, salvo que el banco original siga gestionando el préstamo.
• Se prohíbe ceder préstamos vencidos cuyo deudor esté acogido a las medidas del RDL 6/2012 (Código de Buenas Prácticas bancarias).
• Si, tras una cesión, el deudor acredita en los seis meses siguientes que reúne los requisitos de ese Código, el banco cedente debe readquirir el préstamo por el mismo precio.

Esta última regla, que a primera vista parece una carga, tiene una lectura positiva para el comprador de crédito: si el deudor resulta ser vulnerable y se acoge a las medidas, la operación se deshace y el inversor recupera lo pagado. Conviene, eso sí, que el contrato de compra del crédito regule bien este supuesto (precio asignado a cada préstamo, gastos, plazos).

También se mantiene intacta la libertad de comprar el crédito: lo que el artículo 1 limita es la posterior adquisición de la vivienda por debajo del 70 % si el comprador es un sujeto afectado.

Qué puede pasar en las próximas semanas

Un real decreto-ley debe ser convalidado o derogado por el Congreso en los 30 días siguientes a su promulgación; en este caso, el plazo vence a principios de noviembre de 2026. Estando las Cortes disueltas, esa votación corresponde a la Diputación Permanente. Los escenarios son:

• Convalidación: la norma se mantiene. Además, podría tramitarse como proyecto de ley y salir con cambios.
• Derogación: decae hacia el futuro, pero lo realizado durante su vigencia no se deshace.

Hay que tener en cuenta también que el RDL 26/2026 ya fue rechazado y que se ha cuestionado si concurre la «extraordinaria y urgente necesidad» que exige el artículo 86 de la Constitución. No sería extraño que la norma acabase ante el Tribunal Constitucional.

Recomendaciones prácticas para el inversor particular

1. Si invierte como persona física, el límite del 70 % no le afecta, pero los grandes actores van a cambiar su forma de pujar. Esté atento a las cesiones de remate.
2. Si invierte a través de una sociedad, revise si puede considerarse gran tenedora (cuidado con los umbrales en zonas tensionadas) o si su actividad podría encajar en el concepto de entidad «dedicada».
3. Calcule siempre sobre el valor de mercado real, no sobre el valor de subasta.
4. Estudie la situación posesoria antes de pujar: la vulnerabilidad del ocupante puede retrasar la toma de posesión durante años.
5. Si compra crédito hipotecario, incorpore al contrato la regla de recompra del nuevo artículo 25 bis y verifique si el deudor está o puede estar acogido al Código de Buenas Prácticas.
6. Siga la convalidación: el texto puede cambiar en noviembre.

---

Fuente: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026). Artículo actualizado a 15 de octubre de 2026. La interpretación de la norma puede variar con su convalidación, su tramitación parlamentaria o su aplicación por los tribunales.

Este contenido es divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico ni de inversión.

Artículo elaborado con ayuda de inteligencia artificial y revisado por Mister Subastas.